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二手房买卖，要这样跟中介签合同，否则要吃大亏!

二手房买卖，要这样跟中介签合同，否则要吃大亏!

　　“我买房子的时候工作忙，就想找中介公司代理一下，不明白这‘代理’二字是指居间还是委托。现在才知道，供暖费没结清是吃了小亏，没签《居间服务合同》才是上了大当啊!”——这是一位因中介公司混淆概念、“偷梁换柱”的典型受害者!

　　案情简介

　　2009年11月，郝女士经中介公司介绍，买下了北京东城区的一处二手房。入住后郝女士发现该房屋的供暖费没有结清。郝女士认为中介公司在房屋交易过程中审查失职，故起诉至法院，要求中介公司为其支付拖欠的供暖费。

　　对此，中介辩称：

　　我们双方根本不存在居间合同关系。郝女士签的是《单独委托过户协议》，仅仅只是委托中介公司代帮她办理产权过户的事情，过户之外的事情，中介公司概不负责!

　　法院经审理后发现：

　　郝女士确实没有签过《居间服务合同》，只签了一份《单独委托过户协议》，因此双方不存在居间合同关系只存在委托合同关系。

　　然而，这两种关系在实践中有着本质上的区别：

　　居间服务是中介公司的主营业务，需承担较多义务和较大的风险。比如，中介必须要如实向购房者报告房屋的产权情况、房屋面积、售价、质量等重要信息，没有如实告知购房者的，将要承担损害赔偿责任，且相关部门对居间服务的约束较为严格。

　　而委托过户业务仅仅只是中介公司的“副业”，主要是代办产权过户、代办贷款等，属于办事拿钱，没有专门法律约束的范畴。

　　因此，实践中，黑中介总会想法设法地避开与购房者签订《居间服务合同》，这样即使购房者上诉至法院，中介只要来一句：“一个愿打，一个愿挨”，法院通常也只能作罢。除非购房者能找到相关证据证明双方没有《居间服务合同》之名，但有《居间服务合同》之实。

　　而本案中的郝女士，苦于无相应的证据，只得以撤诉的方式结束此案。

　　为了防止类似郝女士这种情况的发生，实践中应该怎么跟中介签合同呢?

　　法小宝支招：跟中介应该这样签合同

　　1、看标题;合同标题通常为：《房屋买卖居间合同》，或者《居间合同》、《居间协议》，一定会有“居间”字样。

　　2、看形式;看合同形式上有没这些：三方当事人(卖家、买家、中介)的名称或者姓名和住所，价款，履行期限，履行地点和方式，佣金标准、数额、收取方式、退赔等。少了其中任何一项都会被认定合同因履行不能而无效，实践中有很多人为此遭殃。

　　3、看条款;首先，一定要在签合同之前先了解国家规定的税费、交易习惯和相关手续的办理，然后再注意看合同条款有没有刻意地规避或篡改这些内容，最后一定要将与中介或卖房者约定的内容，以及违约责任的处理办法写进合同。

　　4、看签名;《居间合同》需要三方(卖家、买家、中介)签署，中介方需要盖公司章及法定代表人或法定代表人书面授权人签字。实践中，有中介公司盖章，业务员签字的也予以认可。

　　但是，实际交易中，中介回执给买房者的往往不是居间合同的原件，而是复印件或者一式三联中的复写件，这时，购房者一定要卖房者、中介在复印件或者复写件签字栏上重新签名，中介方另盖红章，这样才可和原件一样有法律效力。总之，没有亲笔签字和红章的合同不能要!

　　法小宝温馨提醒：买房前事先审核中介公司的资质以及信誉度很重要!

　　律师提示：涉及房产财产价值高的不动产的买卖，从一开始就应该找专业人士协助。尽最大