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卖房人不把户口迁走，买房人不能落户，怎么办?

卖房人不把户口迁走，买房人不能落户，怎么办?

　　户籍和每个人息息相关，对就业、升学、社会保障更是不言而喻的重要。例如购买学区房，目的是孩子能够在某区接受教育。如果卖房人不把户口迁走，卖房人不能落户，那么买房的目的就不能达到，即使在合同中约定了要迁出户口的约定，但一旦出现纠纷，解决起来也是困难重重。除非卖房人主动迁出，真的没有好的办法。原因是什么呢?

　　1、户籍管理是公安机关的行政管理范畴，不属于民事诉讼的受案范围，即使当事人起诉要求卖房人迁出户口，人民法院也不会受理。即使受理，也会以驳回起诉的方式结案。

　　2、根据现行的户籍制度，买房人不符合为卖房人调动户口的资格。所以即使向户籍主管的公安部门要求，也会驳回。对驳回的行政决定即使行政复议或诉讼也不能改变。

　　针对以上的种种无奈：现实中应该怎么避免纠纷，或纠纷不能避免是怎么保护买房人的权利。

　　1、在签署合同之前即要求卖房人迁出户口。

　　2、如果不能做到第一点，建议当事人之间明确约定户口迁走是房屋买卖合同的内容，如果户口是唯一的购买房屋的原因，可以约定，卖房人在合理期限不能迁走户口，买房人有权解除合同，并由卖房人支付违约金。

　　3、如果户口不是购买房屋的重要原因，可以约定，卖房人在合理期限不能迁走户口，应向买房人支付违约金。违约金相对容易得到法院的支持且已经有法院这么判决，理由是依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按约全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。但不能约定过高，过高部分法院从平衡双方权益的角度，酌情调整违约金数额。

　　违反“经其他股东过半数同意”的股权转让协议有效力吗?

　　有限责任公司股权相比股份有限公司具有较强的人合性，所以《公司法》在股权转让上对有限责任公司人合性有充分的考虑，简单说就是新受让股权的股东必须经过原股东过半数的同意才可以。

　　我国《公司法》第七十二条第二、三款规定：“股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的，视为同意转让。

　　经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。”

　　那么问题出现了，如果股权转让协议没有事前征得其他股东过半数同意，或者未取得其他股东过半数同意的情况下，该股权转让协议的效力是不是当然无效呢，

　　对此理论界存在争议，一种观点认为该协议无效，一种观点认为该协议效力待定，还有一种观点认为该协议为附终止条件的合同，条件成就即有股东主张优先购买权则该协议解除。

　　关于股权转让协议的效力，笔者认为不能不考虑法律实务的不同而不加区别一律认定无效，这样做不能促进交易的安全也不能保护善意受让方的利益。也不能像第二、三种观点把合同的效力系于其他股东的意思，如果其他股东一致不对合同效力进行认定，则股权转让协议一直处于不确定状态。

　　所以笔者观点认为只要股权转让合同的当事人双方意思表示一致，合同即成立。自成立即生效，至于违反《公司法》第七十二条的规定(该条属于授权性规定不是强制性规定)，并不导致合同无效，只是使得合同在履行过程中出现不能继续履行的情节，如果能协商一致或经其他股东过半数同意或虽然不同意但并不购买，合同继续履行。如果其他股东过半数不同意转让且购买，或过半数同意转让但行驶优先购买权的情况下，该股权转让协议因为没有办法继续履行，而应该解除。

　　律师建议：在受让股权时，一定要取得目标公司出具股东会决议，决议内容中明确其他股东同意股权转让给股东以外的人，且同意放弃优先购买权并签署。